מהו פירוק שיתוף, כיצד פירוק שיתוף קשור במקרקעין ומתי נדרשת הערכת שווי נכס על-ידי שמאי מקרקעין?

פירוק שיתוף הוא הליך חוקי שבו מסיימים שותפויות בין אם אלו נעשו מרצון ובין אם נכפו עלינו.

מצד השותפויות מרצון ניתן למצוא שותפים עסקיים, בני זוג המחזיקים בנכס יחדיו וחברות פרטיות וציבוריות. המקרה הנפוץ לשותפויות שנכפו עלינו הן ירושות הגורמות ליצירת שותפים שאינם "טבעיים".

אם כך כיצד זה משפיע על המקרקעין, כאשר אדם מחזיק זכות במקרקעין הוא למעשה מחזיק

פירוק שיתוף יכול שיערך בהסכמה או שלא. בכל מקרה הפירוק מביא לכדי הפרדה ברורה וחד משמעית בעניין הזכויות לכל אחד מהשותפים, בין אם בדרך של מתן חלק מסוים בנכס או בחלק מהתמורה המתקבלת מהליך המכר. ישנם שני סוגים עיקריים של פירוק שיתוף והם "פירוק בעין" וחלוקת שווי.

"פירוק בעין"

הינו פירוק שיתוף שלא ניתן לביצוע בכל נכס, במרכזו עומד עיקרון השמירה על הזכויות הקיימות, מבוצע במקרים בהם ניתן להפריד את הנכס למספר חלקים התואמים את יחס הבעלות בנכס השלם ככל הניתן, תוך שמירה על יחסיות בשווי בהתאם לשותפים במקרקעין ובמידת הצורך באמצעות תשלומי איזון בין הבעלים השונים.

חלוקת שווי

דרך זו נפוצה מאוד היא קובעת את את שווי הנכס ללא התייחסות לאפשרות לחלוקתו ומייחסת לכל שותף את חלקו היחסי בהתאם לאחוזים בהם החזיק בבעלות, כאן הפירוק מבוצע תמורת תשלום החלק היחסי בשווי הנכס, לעיתים הנכס נמכר לצד אחד או אחר מהבעלים בו, לעיתים חלק מהבעלים רוכשים חלק מהזכויות של חלק אחר ולעיתים המכירה מבוצעת בשוק החופשי והתמורה מתחלקת בהתאם ליחסיות בבעלות.

מהי עבודת השמאי במסגרת הליך פירוק השיתוף? לשמאי תפקיד משמעותי בהליך שכן הוא הסמכות לקבוע את שווי הנכס ו/או הנכסים המחולקים.

השמאי בסיום עבודתו מציג בדוח השומה את שווי הנכס, שווי החלקים השונים, היחסיות בהתאם לבעלויות.

השמאי בוחן את המצב התכנוני והמשפטי של הנכס ובוחן האם ניתן לבצע חלוקה "בעין" או שיש לבצע חלוקת שווי.

במידה וניתן לבצע חלוקה "בעין" האם ישנם תשלומי איזון ומהו גובהם, במידה וניתן לבצע רק חלוקת שווי השמאי קובע את שווי הנכס.

כך שההחלטה על שיטת החלוקה ומהות החלוקה אחראי השמאי.

בסוף ההליך הלקוח מזמין השומה יקבל לידיו דוח שומה בו מפורט הפתרון האופטימלי לנכס הנדון.