עבודתו של שמאי המקרקעין הינה הערכת שווי זכויות במקרקעין וזאת בהתאם לנתוני הנכס, למועד השומה ולמטרת השומה.
בשומה לנכס מקרקעין קיימים מספר רב של פרמטרים שונים המובאים לידי ביטוי ומשפיעים על שווי הנכס והזכויות במישורין או בעקיפין, ולכן חשוב מאוד לקבוע ולהגדיר מהו הנכס המוערך על-ידי השמאי, מהו המועד הקובע לשומה ומה מטרת השומה.
בכל שומה לנכס המוערך על ידי כשמאי, אגדיר יחד עם הלקוח מזמין השומה את הנכס נשוא השומה, לעיתים יהיה זה הנכס הבנוי במצבו לעיתים יהיו אלו זכויות חוזיות, זכויות קנייניות, זכות בעלות או זכות חכירה, שווי זכויות הבנייה הנוספות של הנכס או שווי זכויות הבנייה בכללותם ללא מתן ביטוי למבנה ולמחוברים הקיימים בשטח (כיוון שאלו מהווים גורם "מפריע" בניצול זכויות הבנייה המלאות) והכל בהתאם למטרת השומה.
בנכסים המהווים יחידות מגורים או יחידות משרדיות הראויות לשימוש במצבן מובאים בחשבון הגורמים הקשורים לנכס באופן פרטני, רמת הגמר, התאמה לסביבה, נגישות, מצבו הפיזי הכולל ועוד גורמים ושיקולים פרטניים כגון כיווני אויר, נוף ועוד.
מועד השומה משתנה בהתאם למטרת השומה כאשר לקוח מעוניין לדעת את שווי הנכס שבבעלותו מועד השומה הינו מועד הביקור בנכס שהינו מועד הקרוב למועד כתיבת השומה וחתימתה, אך לא פעם נדרש משמאי מקרקעין לבצע שומות עם מועד שומה היסטורי למטרות שונות ובניהן היטל השבחה, מס שבח, מחלוקות בעניין שווי היסטורי בירושה או גירושין.
מטרת השומה הינה גורם המשפיע על האופן בו תערך השומה דוגמה אחת היא ההבדל בין "שווי שוק" ל"שווי לבטוחה" ההבדל נובע מהגדרה בתקן שמאי מספר 19, שווי לבטוחה הינו שווי מופחת המביא בחשבון התייחסות לתשלומים הצפויים לחול על המוכר בעת "מימוש כפוי" ללא התחשבות בזכויות ספציפיות לבעלי הנכס כדוגמת פטור ממס שבח.
לאחר הגדרת הנכס, המועד וקביעת מטרת השומה נעשית עבודת השמאי בהתייחס לכל הפרמטרים הבאים. העבודה מתבצעת במספר תחומים הקשורים לנכס, למבנה הבנוי בנכס ומצבו הפיזי, למידע התכנוני אודותיו, למידע המשפטי אודותיו ולשוק המקרקעין השורר בסביבתו במועד הקובע.
הנכס, המבנה ומצבו הפיזי. השמאי מבקר בנכס, ביקור מקיף הכולל מדידה ותיעוד של מצב הנכס מבקר בסביבת הנכס הקרובה, מתרשם מרמת הפיתוח בסביבה, קרבה למוסדות ציבוריים ולשטחים פתוחים.
המידע התכנוני הוא המגדיר באופן חד ערכי את זכויות הבנייה החוקיות בנכס, זכויות אלו מגדירות את הבסיס לשומה. לפי גישת העלויות שווי הנכס מושתת על שווי זכויות הבנייה בתוספת עליות הבנייה ובתוספת רווח יזמי ראוי.
המידע המשפטי מגדיר מהן הזכויות בנכס האם מדובר בזכויות בעלות, חכירה, שכירות וכו', לזכויות המשפטיות השפעה על שווי הנכס במצבים שונים כגון נכס בבעלות ובו מחזיק דייר בשכירות ארוכת טווח ושכר דירה קבוע הנמוך מהמקובל כיום בשוק.
לאחר עיבוד כל הגורמים והשיקולים המצוינים לעיל ועוד רבים וניתוח נתוני ההשוואה בסביבתו הקרובה של הנכס מתקבל ערך שהינו הערך הראוי להוות את שווי הנכס הנישום.
לסיכום עבודתו של שמאי המקרקעין מורכבת ואינה כוללת רק ביקור בנכס, בכל נכס ישנה עבודה רבה המתבצעת "מאחורי הקלעים" וכוללת ביקורים בוועדה המקומית, ברשות מקרקעי ישראל, בלשכת רישום המקרקעין ועבודת עיבוד וניתוח מורכבת המובילה בסוף התהליך לערך אחד שהוא השווי.
